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物业是否有权划定停车费?

来源:房天下平顶山站   发布时间:2018-01-05

如今几乎每家都有私家车,在购买房产的时候也会考虑到停车位、停车费的问题。很多小区会委托物业进行管理,而大多数物业就会针对小区内的业主收取相应的停车费。那么物业是否有权划定停车费?关于小区停车费的内容,小编将在下文中为您解答。

一、小区停车位归谁所有?

《物权》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”本条规定了小区内停车场的归属权问题。

《较高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用律若干问题的解释》第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者场地增设的车位,应当认定为物权第七十四条第三款所称的车位。

依据《物权》和司解释的上述规定,小区停车场的所有权情况分为以下几种情况:

1、如果建设单位将规划的整个停车场以车位形式或赠送给业主,则各个车位属于购买或接受赠与的业主所有,停车场内的公共部分,如车道,属于所有拥有车位所有权的业主共有。

2、如果建设单位将停车场的车位出租给业主,则停车场的所有权归建设单位享有,而使用权归承租车位的业主享有,业主交纳的费用是车位的使用费,该费用的标准由业主和建设单位在合同中具体约定。

3、如果建设单位在房屋时,将停车场的建设费用分摊到每个业主,即业主所付的房价中实际包含了停车场的分摊费用,则停车场的所有权应归全体业主共有,对于停车场的使用和收费标准由业主大会在管理规约中约定,但应优先满足业主的停车需要。

停车场的*应归全体业主共有,主要用于停车场的维修养护,也可按照业主大会的决定使用。

二、物业是否有权划定停车费?

到底物业是否有权向业主收取停车费?需要考察停车费的性质。小区停车费的性质有两种,一种是土地使用费,一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。

根据《物权》第73条的规定,小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。第74条规定,占用业主共有的道路或者场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

由此可知,土地使用费收费的律依据是《物权》,收费主体是业主。业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。

而管理费的收费依据是《合同物业管理条例合同》第365条及第366条规定,保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。

而《物业管理条例》第54条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。由此,物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的。车主向物业交纳的其实是车辆保管费。

同时我国《物权》规定,决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。物业只是受业主大会或业主委员会的委托,对业主停车进行收费。

如因客观原因未能选举产生业主委员会的,可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。因此,社区居民委员会也是决定收取小区停车费的权利主体。

因此,如果经过业主大会决议同意收取一定标准的停车费,那么,该停车费的收入应该是归全体业主所有的,而不是归物业来随意开支。实践中,停车费一部分作为物业管理成本和交纳税金,另一部分作为*归全体业主所有。